Nouveautés en matière d’indivision et de titrement – Loi du 9 avril 2024
Visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est venue renforcer ce dispositif en introduisant des évolutions majeures
La Martinique, comme d’autres départements d’outre-mer (DOM), fait face à des problématiques complexes liées à l’indivision. Ces difficultés trouvent leur origine dans plusieurs facteurs spécifiques :
- Un héritage culturel marqué par la colonisation ;
- Une culture de l’oralité limitant l’établissement de titres fonciers ;
- L’apparition tardive du cadastre (créant des discordances pour les titres antérieurs aux années 1970) ;
- Une méfiance envers les institutions et une méconnaissance des règles juridiques ;
- Une complexité particulière dans les successions en cascade, rendant l’identification des héritiers et la dévolution successorale extrêmement ardues.
Ces facteurs contribuent à maintenir une part importante du foncier, bloquée en indivision. Pour répondre à ces problématiques, des adaptations législatives spécifiques ont été mises en place, notamment en Outre-Mer.
Dans ce contexte, la loi du 27 décembre 2018, dite « Loi Letchimy« , a instauré une procédure dérogatoire au droit commun, visant à faciliter la sortie de l’indivision dans ces territoires.
Plus récemment, l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 a introduit des innovations et modifié les dispositifs juridiques en vigueur, afin d’adapter davantage le cadre légal aux particularités locales. A ce titre six points essentiels méritent d’être soulignés :
1. Mise en place du partage judiciaire par souche
La loi du 9 avril 2024 introduit dans la Loi Letchimy de 2018 un nouvel article 2-1, permettant le partage judiciaire par souche à l’instar de ce qui existe déjà en Polynésie française.
Ce mécanisme est applicable lorsque la masse partageable comprend des biens immobiliers issus de plusieurs successions et que ces biens sont difficiles à partager ou à attribuer en nature :
- Soit en raison du nombre important d’indivisaires ;
- Soit compte tenu de la complexité manifeste à identifier, à localiser ou à mettre en cause l’ensemble des indivisaires, dans un délai et à un coût raisonnable.
On parle de partage par souche par opposition au partage par tête. Le partage par souche joue dans le cas de successions en cascade et pour lesquelles les représentants d’un ascendant commun (représenté) recueillent ensemble la quote-part revenant à cet ascendant.
2. Rétroactivité de la procédure de sommation d’opter
La sommation d’opter est une procédure permettant de contraindre un héritier à se prononcer sur une succession (acceptation ou renonciation), dans un délai de deux mois à compter de sa notification par un huissier de justice.
La loi du 9 avril 2024 a introduit un nouvel article 7 dans la Loi Letchimy, étendant le champ d’application de cette procédure. Désormais rétroactive, elle s’applique également aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 qui n’ont pas encore été partagées, alors qu’elle était jusqu’ici réservée aux successions ouvertes après cette date.
3. Prolongation de l’exonération des droits de partage (2,50 %)
La loi du 9 avril 2024 a modifié l’article 750 bis C du Code général des impôts pour prolonger jusqu’au 31 décembre 2038, l’exonération du droit de partage de 2,5 % en Martinique et dans les autres territoires ultramarins.
Cet avantage fiscal, spécifique à l’Outre-Mer, s’applique notamment aux partages et licitations de biens issus de successions.
4. Modifications des dispositions relatives à la procédure Letchimy
La loi du 9 avril 2024 a introduit plusieurs ajustements à la procédure instituée par l’article 1er de Loi Letchimy du 27 décembre 2018 :
- Simplification des notifications par les notaires
Le notaire n’est plus tenu de notifier le projet d’acte par voie extrajudiciaire à tous les indivisaires. Cette obligation est désormais limitée aux indivisaires minoritaires, tandis que les majoritaires, initiateurs du projet se voient remettre le document en mains propres contre récépissé. - Prolongation de la durée d’application de la Loi Letchimy
Le dispositif permettant la vente ou le partage à la majorité, dérogeant à la règle de l’unanimité, est désormais prorogé jusqu’au 31 décembre 2038. Initialement, il devait expirer au 31 décembre 2028. - Ajout d’une « affirmation » dans l’acte de notoriété
Désormais, pour le cas où une procédure « Loi Letchimy » de vente ou de partage à la majorité est envisagée, les héritiers peuvent, dès l’acte de notoriété après décès, déclarer qu’ils sont en indivision sur un ou plusieurs biens, en précisant leurs quotes-parts respectives. L’avantage est que dès ce premier acte de succession signé, le seuil de majorité nécessaire pour l’application de la procédure « Loi Letchimy » est immédiatement vérifié.
5. Révision des règles de l’article 5 de la loi Letchimy concernant les héritiers omis
Depuis ladite loi du 9 avril 2024, lorsqu’un héritier est omis par erreur ou ignorance et que le partage est déjà publié ou exécuté, il ne peut réclamer sa part qu’en valeur, sans possibilité d’annuler le partage. Auparavant, il pouvait également demander une attribution en nature.
De plus, depuis ladite loi du 9 avril dernier, l’article 5 de la loi Letchimy s’applique à l’héritier omis dans un partage judiciaire ou un partage amiable et plus non seulement pour le partage judiciaire.
6. Dérogations aux règles de droit commun en matière de prescription trentenaire (usucapion)
La loi du 9 avril 2024 introduit des dérogations aux dispositions des articles 2272 et 2261 du Code civil matière de prescription trentenaire.
Ces dérogations appliquées aux territoires d’Outre-Mer concernent les délais et les conditions d’usucapion pour l’acquisition de la propriété immobilière :
- Réduction du délai d’usucapion : Le délai nécessaire pour acquérir la propriété immobilière par prescription est réduit à dix ans au lieu de trente ans, à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril et jusqu’au 31 décembre 2038.
- Simplification de la possession dans les indivisions successorales : La possession d’un immeuble par un indivisaire dans le cadre d’une succession non partagée (ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi) est désormais réputée non équivoque vis-à-vis des coïndivisaires. Cette présomption s’applique rétroactivement à la période de possession antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, c’est-à-dire même pour les possessions ayant débuté avant le 11 avril 2024.